第六十二章合作伙伴以及土地应用
根据不同的花卉，树木和球根作物为出口生产的近、远期目标。并且在花卉生产业者的周围设立了花卉专业区，以利于该地区花卉业的发展。……
“好的，老板，我会按照您的要求处理好的。”贾克姆知道自己的老板已经决定的事之后，连忙保证道。
“你尽快派人去跟国外引进各种水果的品种，….在印度进行尝试试验，有些果树种下到收获需要不短的时间和周期，…..不像蔬菜和花卉，另外我还需要游说邦政府给我们资金补助等支持以及人才支持。…..”叶飘开始指出贾克姆以后要做的事的方向。
现在的印度不管是联邦政府还是邦政府都是特别重视农业，对于农业方面进行政策倾斜，例如很多农业的研究进行大量的补贴或者是由政府承担大部分的研究经费；在金融方面还规定银行的贷款有40%以上的贷款必须是农业方面的那些中小农户的贷款。
所以叶飘在印度的银行成立后，几乎很少贷款，而是把那些资金在各个大中城市建立银行网点，并且那些银行网点的面积尽可能的大，这些银行网点的物业都是自有的，这也就规避了这一条的规定。一方面是通过这样规避了农业贷款给自己带来坏账，另一方面又是变相的给自己贷款，更多的在大中城市持有物业。
叶飘不由的在心里为印度政府设立“科学人才库”以及高端精英人才政策点赞，因为为自己吸纳海外高层次人才到自己在印度的公司带来极大的便利。
20世纪60年代，印度政府开始投资创建“科学人才库”，吸引并接纳海归人才。为此印度政府在主要发达国家都建有海外专家人才数据库，尤其关注那些能为印度重点项目解决难题的人才。人才库的建立，使印度政府可以有效掌握海外人才分布，根据国家发展需要，有针对性地吸引人才回流或为印度服务。
自20世纪60年代初开始，印度政府就十分重视输送和鼓励高素质人才到美国等发达国家留学。印度政府以宽容和大度的姿态对待出国留学现象，并把其作为一种培养国际化人才的重要渠道。拉甘地总理曾经说过：“不要把出国留学看成是人才外流，而应该把它当成智囊银行，正在积聚利息，等着我们去提取，我们可以将其投资于印度的建设中。”几十年来，印度的大学生一直可以自由地到国外去求职，尤其是印度６所完全与国际接轨的理工学院的毕业生，每年都有一半以上的人到国外就业。印度培养和储备了大量的科学技术人才，印度和欧美尤其是美利坚之间在高技术产业方面的市场联系也非常密切。
虽然在印度的文盲率极高，但是高等教育却很发达，印度培养的高科技人才数量一直名列世界前茅，不仅培养出在各个领域一流的科学家，工程师等科技人才。在高端人才数量方面是除了美利坚之外的第二多的高端人才的国家。这也是因为把教育资源向精英教育倾斜，所以一般基础性人才的数量少和文盲多的缘故。
“好的，老板，现在我们在像孟买这样的大城市收购那些房屋物业资产很顺利，….不过在孟买持有的房屋物业因为法律规定的租金太低，….很多人都是宁可空置也不出租。另外这段时间我们买土地建立新的出租屋还是引起不少人的注意，…您看我们是不是暂缓新建出租屋？”贾克姆问道。
原来是在第二次世界大战刚结束的1945年，当时印度还是英国殖民地，孟买作为印度商业中心以及亚洲最大港口日益发展，涌入了大量外地人。英国政府为了保证这些人有房住，就颁布了《房租控制法》，把房租压得很低。结果这个法案一直沿用到现在。因为房租低，私人房主不愿意出租房屋，宁愿将房屋空置，更别说新建出租房了。这使得孟买在1985年开始到现在孟买几乎都没有修建新的租赁房。所以数百万人被迫挤在条件恶劣的贫民窟里时，孟买全城竟有数十万套住房是空置的。
由于叶飘是婆罗门的高种姓，一般向婆罗门这样高等性不会跟低种姓首陀罗，甚至没有姓的贱民（称之为达利特）进行接触，那么就更不可能出租房屋给这些人，这在印度是个很重要的问题，所以贾克姆才会有此一问。
“在南孟买土地和房屋大量买入，出租给那些种姓的人，..但是向北孟买的土地暗中私人购买，….不需要去购入政府的预留土地。反正位置也是空置，还要交税，所以至少要租给低种姓，…但是达利特的人暂时就不需要考虑了，他们也不会租的。…”叶飘想了想，以是说道，因为他虽然出生在印度，并不是特别在意种姓的问题，但是也不想做出头的锥子。
孟买的房子基本都贵在地理位置上。这个城市像个锥子一样向南插入海中，与别的地区的房子价格贵不同，孟买地价是南贵北贱，越往南走地皮价格越高，房价越贵。因为那里是老城区，古建筑多，设施完备，而且没有地方再开发了；北边是新开发的城区，相对便宜，再往北更远处的郊区房价更便宜。
印度的不动产税实行的是“租金评估制”，就是说房屋不管是自住还是出租，一律按这套房子在出租情况下租金的高低来计算不动产税。自住房和那些有房出租的人交纳一样的税。
“好的，老板。”贾克姆明确的了解叶飘的意图。
其实叶飘的话，就是一个意思租金低也要出租，不租给达利特是一句空话，现在孟买城市大街上人还不是特别多，有空地还是不少，而那些达利特只需要在空地简单的搭起自己的窝就可以了，并不会花钱去出租的。印度还有个奇怪规定：农民可随便进城，在一个没有属于私人的地方，又没有政府明确规定的空地地方住了30年以上，这个地方就属于你。所以达利特人根本不可能租，印度的城市里将会有大片贫民窟，并且由于城乡没有隔断。
此时的印度政府还没有在大城市颁布关于《工业用地政策》，拨出一部分土地供劳动力密集型行业使用。这些企业需要人手，纷纷大量招工。很多生活在偏远农村的人都以为孟买就是金山银山，只要来了就有工作、有饭吃，纷纷进城淘金。原本生活在农村的人大批地涌进城市，造成城市人口暴涨，伴随经济发展，挤压到无空隙的城市。
经过十机、几十年后到时候无论是在孟买街上、商店里或者海边，到处都将会是人，将会引起人口的爆炸的时候，使得房价居高不下，那些以后涌入城市的农村人口，在没有空地的情况下，那么达利特也就只能花钱去出租。
叶飘不由的想起另一个时空贫民窟的一道风景。那时侯住到贫民窟的可不全是穷人，警察、教师、甚至普通公务员都成了那里的居民。为了缓解孟买的房屋紧张状况，对贫民窟出租房屋的收益并不需要交税，于是贫民窟出租在各大城市“蔚然成风”。一些贫民窟主属于印度教中的高种姓没落家族仍掌握着土地，仅靠出租房子就能衣食无忧。他们在经济条件改善后会修整房子。但是相对于同地段的其他房屋，贫民窟租金相对来说还是太便宜了，于是一些白领开始把目光转向贫民窟。
例如，住在孟买大型贫民窟达拉维的许多租房客都是在半岛南部写字楼里上班的白领，他们出门都是西装革履、衣着光鲜。他们不愿意把钱花在租住公寓楼上，宁愿蜗居贫民窟，省下钱来享受生活。还有一些小企业看中贫民窟房租低廉，便把办公室搬来，职员也都就近住在贫民窟里，相当实惠。
“贾克姆，你觉得印度大城市贫民窟以后会不会被完全拆迁掉，甚至消失？”叶飘问出了一个额外的问题。
“老板，原来政府的强拆行为曾不止一次但是都引起过流血冲突…..。特别甘地家族的桑贾伊就曾经强制拆迁贫民窟，但是以后就没有人敢这么作，…只怕贫民窟很难消失。…”贾克姆把知道的徐徐道来。
在1975年，当时的总理英迪拉甘地的小儿子桑贾伊一跃成为政治风云人物。他强制拆除了新德里、孟买等大城市的贫民窟，让数百万人民流离失所。约70万人被赶出了新德里，一些人被匆忙安置在没有水电的新住宅区，另一些人甚至无处安身。被强行迁出的人奋起反抗，结果造成了大规模的流血事件和宗教冲突。因为贫民窟主不是那么好对付的，而他们的存在和扩张也使城市土地日益促狭，间接助长了房价攀升以及影响城市的整体环境。
贫民窟的规模正在无声地蔓延，悄悄地蚕食着城市。开发商不敢强拆贫民窟，政府同样也不敢。这些贫民窟主尽管处于社会底层，但手上握着让政客们害怕的“尚方宝剑”，那就是选票，所以印度的政治家对拆迁格外谨慎，也很少发生强拆事件。在每一次印度大选或地方选举中，数目巨大的贫民窟选民都是任何一个政客不敢忽视的强大政治力量。甚至此后每逢竞选时，总会有很多政治人物身穿便装，满脸堆笑地来到脏、乱、差的贫民窟，树立亲民形象以争取选票。
“你觉得把我们收购那些房屋、土地资产等在出租给那些需要房子的人，跟孟买那些人的做法不同，我这样做对不对？”叶飘开口问道。
“这样可以使得很多人能够租到房子，….而不需要住贫民窟这是个善事，…但是我们花如此多的金钱在大城市购入不动产的投资效益都还不如存在银行的利率高。….除非以后租金提高或者是房产价格飚升。”贾克姆有些不解的问道。
叶飘心里很明白，但是并不会把自己心里想的说出来。因为印度在计划生育方面并没有控制好人口增长的数量，所以以后人口增多必然会带动不动产价格直线飚升的，所以在这几年时间介入地产方面是最佳的时机。
“……..”
“好的，我会按照老板的要求去做的。”贾克姆说道。
叶飘看着贾克姆离去的背景，不由的陷入沉思之中……
除了贾克姆负责部分土地不动产方面以及小量的资产之外，都是通过信托基金持有。其中自己不同的慈善基金通过持有其信托公司的股票，持有在教育、医疗、电力、在建的两座类似城市的信息软件工业园区等公共基础方面公司股票。自己在印度资金大部分都是投资在资金密集型产业，生物医药、电力、信息软件工业圆、不动产、各种设备租赁、律师事务所、会计师事务所等服务行业。
反而是在印度以人力资本密集性的行业中，不敢大规模的扩大规模，以规模降低成本的优势。虽然在很多劳动密集型的制造业中得到许可证成立相关的公司，但是公司在招聘时慎之又慎，招募接受高等教育的少数人，按照公司员工人员精简的把大的框架建立起来。因为印度的劳动法僵化死板又非常的严格，从联邦政府到州政府，印度有200多套不同的法律，所有法律都做出了细节性的规定，几乎没给公司裁员留任何可能性。法律规定在印度公司员工人数逾100人的公司若想缩减劳动人员规模，必须征得印度政府批准。除了不能随便裁员的规定外，与员工不同语言、宗教有关的规定也成为公司计算成本时的重要考虑。
由于印度政府对市场机制的各种限制过多，诸如双重价格、最高价格限制等，干扰了自由市场机制的运行，并对经济做过多的干预。如果只从投资回报的角度来讲，在印度的投资回报率是很不思想的，还不如借贷给别人的回报率高，甚至投资印度是亏损的。但是在印度的投资是在以损失投资回报率，为了把自己触角延伸到印度各个方面领域，或大自己在印度的影响，所必然要走的一步。
……
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“好的，老板，我会按照您的要求处理好的。”贾克姆知道自己的老板已经决定的事之后，连忙保证道。
“你尽快派人去跟国外引进各种水果的品种，….在印度进行尝试试验，有些果树种下到收获需要不短的时间和周期，…..不像蔬菜和花卉，另外我还需要游说邦政府给我们资金补助等支持以及人才支持。…..”叶飘开始指出贾克姆以后要做的事的方向。
现在的印度不管是联邦政府还是邦政府都是特别重视农业，对于农业方面进行政策倾斜，例如很多农业的研究进行大量的补贴或者是由政府承担大部分的研究经费；在金融方面还规定银行的贷款有40%以上的贷款必须是农业方面的那些中小农户的贷款。
所以叶飘在印度的银行成立后，几乎很少贷款，而是把那些资金在各个大中城市建立银行网点，并且那些银行网点的面积尽可能的大，这些银行网点的物业都是自有的，这也就规避了这一条的规定。一方面是通过这样规避了农业贷款给自己带来坏账，另一方面又是变相的给自己贷款，更多的在大中城市持有物业。
叶飘不由的在心里为印度政府设立“科学人才库”以及高端精英人才政策点赞，因为为自己吸纳海外高层次人才到自己在印度的公司带来极大的便利。
20世纪60年代，印度政府开始投资创建“科学人才库”，吸引并接纳海归人才。为此印度政府在主要发达国家都建有海外专家人才数据库，尤其关注那些能为印度重点项目解决难题的人才。人才库的建立，使印度政府可以有效掌握海外人才分布，根据国家发展需要，有针对性地吸引人才回流或为印度服务。
自20世纪60年代初开始，印度政府就十分重视输送和鼓励高素质人才到美国等发达国家留学。印度政府以宽容和大度的姿态对待出国留学现象，并把其作为一种培养国际化人才的重要渠道。拉甘地总理曾经说过：“不要把出国留学看成是人才外流，而应该把它当成智囊银行，正在积聚利息，等着我们去提取，我们可以将其投资于印度的建设中。”几十年来，印度的大学生一直可以自由地到国外去求职，尤其是印度６所完全与国际接轨的理工学院的毕业生，每年都有一半以上的人到国外就业。印度培养和储备了大量的科学技术人才，印度和欧美尤其是美利坚之间在高技术产业方面的市场联系也非常密切。
虽然在印度的文盲率极高，但是高等教育却很发达，印度培养的高科技人才数量一直名列世界前茅，不仅培养出在各个领域一流的科学家，工程师等科技人才。在高端人才数量方面是除了美利坚之外的第二多的高端人才的国家。这也是因为把教育资源向精英教育倾斜，所以一般基础性人才的数量少和文盲多的缘故。
“好的，老板，现在我们在像孟买这样的大城市收购那些房屋物业资产很顺利，….不过在孟买持有的房屋物业因为法律规定的租金太低，….很多人都是宁可空置也不出租。另外这段时间我们买土地建立新的出租屋还是引起不少人的注意，…您看我们是不是暂缓新建出租屋？”贾克姆问道。
原来是在第二次世界大战刚结束的1945年，当时印度还是英国殖民地，孟买作为印度商业中心以及亚洲最大港口日益发展，涌入了大量外地人。英国政府为了保证这些人有房住，就颁布了《房租控制法》，把房租压得很低。结果这个法案一直沿用到现在。因为房租低，私人房主不愿意出租房屋，宁愿将房屋空置，更别说新建出租房了。这使得孟买在1985年开始到现在孟买几乎都没有修建新的租赁房。所以数百万人被迫挤在条件恶劣的贫民窟里时，孟买全城竟有数十万套住房是空置的。
由于叶飘是婆罗门的高种姓，一般向婆罗门这样高等性不会跟低种姓首陀罗，甚至没有姓的贱民（称之为达利特）进行接触，那么就更不可能出租房屋给这些人，这在印度是个很重要的问题，所以贾克姆才会有此一问。
“在南孟买土地和房屋大量买入，出租给那些种姓的人，..但是向北孟买的土地暗中私人购买，….不需要去购入政府的预留土地。反正位置也是空置，还要交税，所以至少要租给低种姓，…但是达利特的人暂时就不需要考虑了，他们也不会租的。…”叶飘想了想，以是说道，因为他虽然出生在印度，并不是特别在意种姓的问题，但是也不想做出头的锥子。
孟买的房子基本都贵在地理位置上。这个城市像个锥子一样向南插入海中，与别的地区的房子价格贵不同，孟买地价是南贵北贱，越往南走地皮价格越高，房价越贵。因为那里是老城区，古建筑多，设施完备，而且没有地方再开发了；北边是新开发的城区，相对便宜，再往北更远处的郊区房价更便宜。
印度的不动产税实行的是“租金评估制”，就是说房屋不管是自住还是出租，一律按这套房子在出租情况下租金的高低来计算不动产税。自住房和那些有房出租的人交纳一样的税。
“好的，老板。”贾克姆明确的了解叶飘的意图。
其实叶飘的话，就是一个意思租金低也要出租，不租给达利特是一句空话，现在孟买城市大街上人还不是特别多，有空地还是不少，而那些达利特只需要在空地简单的搭起自己的窝就可以了，并不会花钱去出租的。印度还有个奇怪规定：农民可随便进城，在一个没有属于私人的地方，又没有政府明确规定的空地地方住了30年以上，这个地方就属于你。所以达利特人根本不可能租，印度的城市里将会有大片贫民窟，并且由于城乡没有隔断。
此时的印度政府还没有在大城市颁布关于《工业用地政策》，拨出一部分土地供劳动力密集型行业使用。这些企业需要人手，纷纷大量招工。很多生活在偏远农村的人都以为孟买就是金山银山，只要来了就有工作、有饭吃，纷纷进城淘金。原本生活在农村的人大批地涌进城市，造成城市人口暴涨，伴随经济发展，挤压到无空隙的城市。
经过十机、几十年后到时候无论是在孟买街上、商店里或者海边，到处都将会是人，将会引起人口的爆炸的时候，使得房价居高不下，那些以后涌入城市的农村人口，在没有空地的情况下，那么达利特也就只能花钱去出租。
叶飘不由的想起另一个时空贫民窟的一道风景。那时侯住到贫民窟的可不全是穷人，警察、教师、甚至普通公务员都成了那里的居民。为了缓解孟买的房屋紧张状况，对贫民窟出租房屋的收益并不需要交税，于是贫民窟出租在各大城市“蔚然成风”。一些贫民窟主属于印度教中的高种姓没落家族仍掌握着土地，仅靠出租房子就能衣食无忧。他们在经济条件改善后会修整房子。但是相对于同地段的其他房屋，贫民窟租金相对来说还是太便宜了，于是一些白领开始把目光转向贫民窟。
例如，住在孟买大型贫民窟达拉维的许多租房客都是在半岛南部写字楼里上班的白领，他们出门都是西装革履、衣着光鲜。他们不愿意把钱花在租住公寓楼上，宁愿蜗居贫民窟，省下钱来享受生活。还有一些小企业看中贫民窟房租低廉，便把办公室搬来，职员也都就近住在贫民窟里，相当实惠。
“贾克姆，你觉得印度大城市贫民窟以后会不会被完全拆迁掉，甚至消失？”叶飘问出了一个额外的问题。
“老板，原来政府的强拆行为曾不止一次但是都引起过流血冲突…..。特别甘地家族的桑贾伊就曾经强制拆迁贫民窟，但是以后就没有人敢这么作，…只怕贫民窟很难消失。…”贾克姆把知道的徐徐道来。
在1975年，当时的总理英迪拉甘地的小儿子桑贾伊一跃成为政治风云人物。他强制拆除了新德里、孟买等大城市的贫民窟，让数百万人民流离失所。约70万人被赶出了新德里，一些人被匆忙安置在没有水电的新住宅区，另一些人甚至无处安身。被强行迁出的人奋起反抗，结果造成了大规模的流血事件和宗教冲突。因为贫民窟主不是那么好对付的，而他们的存在和扩张也使城市土地日益促狭，间接助长了房价攀升以及影响城市的整体环境。
贫民窟的规模正在无声地蔓延，悄悄地蚕食着城市。开发商不敢强拆贫民窟，政府同样也不敢。这些贫民窟主尽管处于社会底层，但手上握着让政客们害怕的“尚方宝剑”，那就是选票，所以印度的政治家对拆迁格外谨慎，也很少发生强拆事件。在每一次印度大选或地方选举中，数目巨大的贫民窟选民都是任何一个政客不敢忽视的强大政治力量。甚至此后每逢竞选时，总会有很多政治人物身穿便装，满脸堆笑地来到脏、乱、差的贫民窟，树立亲民形象以争取选票。
“你觉得把我们收购那些房屋、土地资产等在出租给那些需要房子的人，跟孟买那些人的做法不同，我这样做对不对？”叶飘开口问道。
“这样可以使得很多人能够租到房子，….而不需要住贫民窟这是个善事，…但是我们花如此多的金钱在大城市购入不动产的投资效益都还不如存在银行的利率高。….除非以后租金提高或者是房产价格飚升。”贾克姆有些不解的问道。
叶飘心里很明白，但是并不会把自己心里想的说出来。因为印度在计划生育方面并没有控制好人口增长的数量，所以以后人口增多必然会带动不动产价格直线飚升的，所以在这几年时间介入地产方面是最佳的时机。
“……..”
“好的，我会按照老板的要求去做的。”贾克姆说道。
叶飘看着贾克姆离去的背景，不由的陷入沉思之中……
除了贾克姆负责部分土地不动产方面以及小量的资产之外，都是通过信托基金持有。其中自己不同的慈善基金通过持有其信托公司的股票，持有在教育、医疗、电力、在建的两座类似城市的信息软件工业园区等公共基础方面公司股票。自己在印度资金大部分都是投资在资金密集型产业，生物医药、电力、信息软件工业圆、不动产、各种设备租赁、律师事务所、会计师事务所等服务行业。
反而是在印度以人力资本密集性的行业中，不敢大规模的扩大规模，以规模降低成本的优势。虽然在很多劳动密集型的制造业中得到许可证成立相关的公司，但是公司在招聘时慎之又慎，招募接受高等教育的少数人，按照公司员工人员精简的把大的框架建立起来。因为印度的劳动法僵化死板又非常的严格，从联邦政府到州政府，印度有200多套不同的法律，所有法律都做出了细节性的规定，几乎没给公司裁员留任何可能性。法律规定在印度公司员工人数逾100人的公司若想缩减劳动人员规模，必须征得印度政府批准。除了不能随便裁员的规定外，与员工不同语言、宗教有关的规定也成为公司计算成本时的重要考虑。
由于印度政府对市场机制的各种限制过多，诸如双重价格、最高价格限制等，干扰了自由市场机制的运行，并对经济做过多的干预。如果只从投资回报的角度来讲，在印度的投资回报率是很不思想的，还不如借贷给别人的回报率高，甚至投资印度是亏损的。但是在印度的投资是在以损失投资回报率，为了把自己触角延伸到印度各个方面领域，或大自己在印度的影响，所必然要走的一步。
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